市區重建街坊權益須知

這是什麼政策?

有需求主導下被迫遷的租戶說聽過市建局說這是為需求主導租戶新設的政策, 不論市建局有沒有這樣講過, 總之就是錯的說法。

這個政策是在深水埗順寧道重建項目接二連三有租戶不服被迫遷而抗爭之後, 才出台的新政策。同時,早在第一個需求主導項目獲批前, 九龍城道的重建項目已有街坊去申請。所以大家對自己聽到什麼 要小心。

另外,這政策仍是對租戶很苛刻。順寧道重建關注組還是認為, 只要在人口凍結當日有登記的租戶, 就可獲安置或補償就最合理。

於人口凍結日的租客被迫遷或瘋狂加租，怎麼辦？

由於市建區進行人口凍結登記後，直至落實項目及成功收購單位物業隨時有一至三年的時間，根據不同關注組的經驗，過往不同重建區在這段期間均出現過業主或房東會於市建局進行人口凍結日登記後對租客進行迫遷。已經進行人口凍結的租客街坊在面臨被迫遷或瘋狂加租的情況，理應本身能夠獲得重建租戶的安置權益，因此請不要即時就搬離重建區，可參考以下做法：

1. 即時向單位的業主/房東解釋市建局現時的賠償政策準則

市建局就迫遷問題在給予其他重建區關注組的回信清楚列明：「根據市建局現行的住宅物業收購政策，市建局提出的收購建議乃根據項目公布當日進行凍結人口調查時有關物業的佔用狀況而釐定。即使在凍結人口調查後有關物業的佔用情況有所改變，市建局亦不會因為該些改變而增加收購金額。業主不會因凍結人口調查後終止與租客的租約並轉為空置或自住住宅物業，而獲得更多補償。因此，出租物業業主並無誘因終止租約。」

2. 立即分別向重建區的社工隊及市建局就迫遷問題進行備案，要求市建局履行保障重建區租戶的安置權益。

經過其他關注組爭取，現時市建局推出了一項「住宅租客體恤援助計劃」，雖然內裡有眾多不合理的條件限制（下頁詳述），但是規定受影響租戶須在遷出有關物業至少一個月前 向市建局提出申請，因此面對迫遷問題應立即向市建局進行備案（註：過往曾有街坊只尋找社工隊協助，但獲得的協助不多，需自行積極向市建局爭取，方能申請「住宅租客體恤援助計劃」，因此千萬不要以為尋找了社工隊就解決了問題）

3. 立即詢問附近及樓上樓下的鄰居有沒有類似的迫遷及瘋狂加租的問題，一起商討和行動，亦可成立一個關注重建權益的關注組，集體的力量才是最有效保障自身權益的方法。

官方資料：市建局新政策「住宅租客體恤援助計劃」

根據市建局網頁顯示，住宅租客如其租約於凍結人口調查前已生效，但在市建局成功收購有關物業前被業主要求於租約期滿或終止後遷出，可申請市建局的「住宅租客體恤援助計劃」(“該援助計劃“)，現將相關申請的資格簡化為以下數點：

1. 受影響租戶須在遷出有關物業至少一個月前向市建局提出申請，並須提供其租約、租單收據、由業主向受影響租戶發出的終止租約通知書及住址証明等文件。

2. 凍結人口調查日之前已經根據有效租約在有關物業居住

3並非因租戶違反租約條款而被業主終止租約或自願提早終止租約

4. 並非因租戶在沒有任何合理理由及情況下於租約期滿後拒絕續租

5.沒有收取業主因要求受影響租客遷出有關物業而提供的任何補償或款項；

6. 沒有其他居所及由凍結人口調查日前至遷出受影響物業前，真正在受影響物業內居住

7. 沒有被編配到或已入住出租公屋或居屋單位或接受任何公共房屋資助；

8. 經已登記在香港房屋委員會的公屋輪候冊；

9. 在凍結人口調查日之前的兩年內，沒有接受過任何在其他市區重建局或香港房屋協會的重建項目現金補償

留意！「住宅租客體恤援助計劃」的幾個漏洞

1. 不合理的資格限制

市建局要求被迫遷的居民需要本身已登記在香港房屋委員會的公屋輪候冊，但不少居民居住在舊區，本來沒有申請公屋的打算，或因未能合乎公屋資格，例如入息限額等而未能輪候公屋。然而在市建局的新計劃下，假若居民並未登記在公屋輪候冊中，被迫遷時就不能獲得原先租客應有的賠償或安置權益，與人口凍結日要求的準則並不一致，街坊面對這種情況，記得要據理力爭，要求市建局要「以人為本」。

2. 市建局會於日後成功收購物業後，方處理之前被迫遷居民的個案

市建局現時聲稱會完成收購有關物業或由政府收回有關物業後，方會正式審批申請「住宅租客體恤援助計劃」的個案，即意味著隨時在居民被迫遷的數年後（因無人能估計市建局在什麼時候才能收購業權）方能獲得重建的補償，然而被迫遷的居民有住屋的急需性，又是否能夠等待市建局數年後才作處理？

另外市建局不會在被迫遷居民申請計劃時，就保證居民會於日後能夠取回重建應得的補償權益，假若居民在搬離數年後方獲告知不合資格，是否存在被誤導搬離重建項目的成份，又如何向市建局申索重建本身應有的權益？

3. 有街坊曾聽聞市建局職員說，假若居民被迫遷，只要能夠重建區內找到其他單位租住，將來亦可獲得原先的安置或賠償。

街坊可以就這種方法再向市建局查詢，因市建局對此並未有確實的承諾，不過過往亦有不少街坊在被迫遷時，根本就無法在原先的重建區尋找可租住的單位，因業主在面臨重建的情況下，亦未必願意再出租空置單位。

4. 謹記不要輕易接受市建局提供的搬遷補助金，因為一旦接受，就不能獲得原先重建居民的法定補償或安置，及申請「住宅租客體恤援助計劃」

一「樓換樓」簡單細節及細節裡的魔鬼．．．

市建局話：(主席張震遠公佈時所講)

原則一：2011年2月24日後啟動的重建項目，自住業主可樓換樓

原則二：照舊以同區同面積7年樓齡作基準，並非提高自住業主的賠償水平

原則三：想換樓的話，一定要同意市建局的「七年樓齡」估價

細節一：原址換樓或啟德換樓

細節二：要補7年樓與新樓差價

細節三：要換樓先扣起三成補償金額，建成後回遷(期間怎辦市建局不處理)

之但係：

問題一：補差價!? 市建局唔係要你間屋，係要你屋企塊地皮起高樓，好有可能謀暴利，所以佢唔單止要同你買樓，仲要同你買地權，但宜家就話淨係同你買樓，仲話你想番黎要貼錢俾佢！?

問題二：起樓至少三、四年，拆樓到起好期間我怎辦?

問題三：新單位指定呎價由市建局所騁的專家按當時市況釐訂，不會遷就業主付款能力

問題四：過往許多街坊的經驗都是市建局的估價不老實，咁係咪如果街坊唔同意價錢，就無得樓換樓呢？！

二) 如果市建局話你的住宅是「非自住」，那麼你要小心,因為你的賠償可能會被扣起一大筆：

根據市建局網頁，由“直系親屬”用作唯一居所的物業將被視為業主佔住該物業作為其唯一居所。

業主的“直系親屬”是指其父母、子女、受供養的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫╱孫女、外孫╱外孫女、繼父母、配偶的父母及配偶的繼父母。

注意：

以往我們也見過即使由業主母親居住，市建局人員也說該單位「不是業主自用」的例子，街坊幾經爭取，市建局才承認他的身份。