房貸金額外 購屋預算還要注意這些「程咬金」

購屋者之所以過度專注每月房貸還款金額，是有道理的，這筆數字是他們能否擁有新家鑰匙的門檻；但快轉一年或十年後，許多人會對後續支出感到震驚：屋頂漏水、保險費意外飆升，或轉售時面臨遠超預期的稅單。房屋持有成本遠大於房貸本身，這些隱性支出卻很少被納入預算考量。

房貸公司執行長舒特博爾（Cody Schuiteboer）指出，他見過買家過度關注房貸還款，卻在成交後被額外費用弄得措手不及，而2026年，這些意外支出將更具衝擊力。他說，這是為何他會告訴每位買家，房貸還款金額是支出的「地板」，而非「天花板」。

紐約郵報報導，這對買家與屋主都是重要的觀念轉變，別將房貸視為負擔能力的上限，而應視為支出的起點；真正的購屋成本包含所有保險、稅金、維修等疊加的費用，必須預留充足的財務空間應對這些開銷。

保險的不穩定是最大破壞者

若去年是屋主發現保險費率波動劇烈的一年，今年則是面臨高風險的一年。房地產經紀人布萊爾（Ryann Brier）表示，2026年壓垮預算的關鍵是房屋保險，而非利率。他說，即使相對穩定的市場也難免疫，他已提醒客戶，保費可能再漲8%至10%，應預留預算，以免續保時措手不及。

房產市調公司Cotality分析，自2021年以來保費已飆升近70%，預計至2027年將再攀升16%；重建成本提高、氣候相關風險增加以及承保標準趨嚴等因素共同推升費率。隨著這些壓力延續至2026年，保險成本只會漲不會跌。

保險經紀人斯奈內（Rami Sneineh）指出，在受災嚴重地區，漲幅可能更高，他見過續保案例中，儘管屋主過去一年從未提出索賠，但保費仍飆漲18%。

雖然屋主可透過提高自付額或比價尋求較優惠費率，但往往需承擔保險缺口；更好的做法是從一開始就將此視為一項定期且可觀的支出。

房產稅壓力將持續增加

房產稅是屋主的主要痛點之一，這個壓力在2026年恐難緩解；儘管蒙大拿與德州等州已通過減稅措施，聯邦政府也調升州與地方稅（SALT）扣除額上限，但全國多數屋主仍將面臨稅單攀升的壓力。

其中一個原因是，即使市場行情走軟，房屋課稅基礎的估價也不太可能大幅下降。其次是，隨著地方政府持續應對通膨、薪資上漲及預算短缺等問題，房屋的稅率恐維持穩定甚至上調。

密西根州便是如此，房產持有期間，稅率增幅上限為5%或通膨率（以較低者為準）；但當房屋出售時，課稅價值將設為州政府核定的「州平衡價值」（SEV），這項法規常令首次購屋者措手不及。布萊爾說，以大急流城（Grand Rapids）為例，可能使課稅價值一夕飆漲數萬甚至數十萬元，切勿以現任屋主的繳稅金額作為基準。

買家應查閱當地稅率，並將其套用於「州平衡價值」（即售價的50%），而非前任屋主的評估價值。在實施自動重估或解除上限的州，這是避免交屋後突遭巨額稅單打擊的唯一方法。

布賴爾提醒，若當地政府對房產估值過高，購屋者有權提出稅務申訴；當新居的估值高於實際支付金額時，務必申訴。

被低估的維護成本

維護費用是購屋者最常誤解且最常低估的支出項目，買家雖常預留稅金與保險預算，卻習慣性低估房屋維護所需開支。許多人仍依循過去的經驗法則，如每年預留房產價值1%作為修繕費用；但隨著勞動力與建材成本上升、房屋加速老化，此一比率往往不敷所需。

布萊爾說，預留2%其實已算保守，在氣候寒冷地區或老舊住宅，重大修繕需求更高，準備的金額需要進一步增加；以密西根州老舊住宅為例，冬季期間的年度維修費甚至可達房價的4%。

這些項目之所以難以預留準備金，在於維修需求並非線性發展；房屋可能多年僅需微量保養，卻突然面臨1萬至2萬元的緊急修繕。舒特博爾指出，以屋頂使用年限25年為例，擁有18年老屋，代表未來5至7年內將面臨1萬5000至2萬5000元的維修帳單；而這些時間點對屋主規劃出售、再融資或出租十分重要。

而為節省前期費用而省略房屋檢驗，可能導致損害加劇。舒特博爾說，有位買家因省略檢查，在交屋時發現空調系統竟需花費逾1萬2000元維修，因該系統已使用12年。

低的業主協會（HOA）費未必是好事

對多數購屋者而言，每月支付的HOA費或管理費往往被視為次要考量，頂多當作每月需固定支付的項目。房地產顧問博尚（Nikki Beauchamp）強調，考量購屋成本時，務必將HOA費或管理費納入計算。

在博尚所在的紐約市，合作公寓（co-ops）與共管公寓（condos）常伴隨層層複雜條款令買家措不及防。她說，兩者每月皆有費用，共管公寓需另繳稅單，合作公寓則有部分維修費用可抵稅。

除月費外，買家還需留意特別分攤費，這類一次性費用用在重大建築維修或保險不足的理賠，可能在毫無預警下使屋主額外負擔數千元。博尚強調，買家應盡可能釐清未來可能的特別分攤項目，掌握工程範圍、預估成本及執行時程。

低額HOA費未必是好事，這可能暗示社區資金不足，未來恐大幅調漲費用。舒特博爾說，確實該尋找管理費較低的社區，但因而導致維修延宕的HOA更糟；當長期拖延的修繕工程如更新屋頂、停車場或道路重鋪終於啟動時，管理費往往在一年內暴漲30%至50%。